ייעוץ משכנתאות פרטי

למה צריך בכלל יועץ משכנתאות פרטי?
(עד סוף המאמר הזה זה יהיה הכי ברור - בהתחייבות!) - 4 דק' קריאה

על אף המודעות הגוברת לסיוע העצום שיועץ משכנתאות פרטי מספק ללקוחותיו, עדיין נשמעות לפעמים השאלות הבאות:
"למה צריך יועץ פרטי כשיש יועץ בבנק בחינם?"
"בשביל מה לשלם כסף על משהו שאני יכול לעשות לבד?"

או השאלה הזו, החביבה עליי במיוחד:

"יש לי קרוב/ת משפחה שעובדים בבנק. אתה יכול להשיג ריבית יותר טובה ממה שהיא השיגה לי?!"

ובכן חשוב להדגיש מראש שייעוץ משכנתאות פרטי לא בא כדי להילחם בהצעות של הדודה או להוציא מכם כספים על משהו שיכולתם לעשות לבד.
אבל תהיו כנים עם עצמכם, האם אתם באמת יכולים לעשות את התהליך הזה לבד ולהכיר את כל הדקויות בו?
האם אתם עוקבים אחרי השינויים שמתרחשים בשוק האג"ח, במדדי המחירים, בעוגני המק"מ ובריביות בנק ישראל?
(סליחה על הסינית..)

אני מניח שהתשובה היא לא.

וכשאתם לא "חיים" את התחום הזה יום-יום, שעה-שעה, אתם אמנם תקחו משכנתא, אבל עד שתגלו שהמשכנתא שלכם הייתה מסוכנת או יקרה מאוד, יעבור זמן רב ואתם תפסידו הרבה מאוד כסף (לרוב הרבה יותר מעלות הייעוץ).

קחו למשל את גל הפניות שהתרחש לאחר שינוי ההגבלה על רכיב הפריים במשכנתא,
ההמונים הסתערו על הבנקים ואלו נתנו ביד נדיבה במיוחד כספים במסלול הפריים לכל דורש.

אנחנו יודעים איך זה נגמר נכון?

תוך שנה הריבית קפצה מ-2.6% למעל 7% וההחזרים החודשיים התנפחו בכ-2000 שקלים בממוצע. בהחלט לא נעים.

מה עושה יועץ משכנתאות פרטי?

מלבד העובדה שיועץ המשכנתאות הפרטי מכיר את תחום המשכנתאות על בוריו (מומלץ כמובן לקחת יועץ עם ותק וניסיון בתחום...) הוא יודע לבצע עוד שלוש פעולות קריטיות שיסייעו לכם להתאים את המשכנתא ליכולת הכלכלית שלכם, לתוכניות העתידיות שלכם ולתנאים המשתנים בשוק:

1. יועץ משכנתאות מנוסה יבחן את יכולת הרכישה שלכם, לא את יכולת ההחזר, אלא את יכולת הרכישה, יבין אם אתם מכוונים ליעד תקציבי נכון ומותאם או שיעצור אתכם כי קפצתם רחוק מדי ומוקדם מדי.

2. יועץ משכנתאות מנוסה יתאים את המשכנתא לאורח החיים שלכם על מנת שתוכלו לעמוד במטרה -רכישת דירה, מבלי לוותר על הוצאות אחרות ומבלי שתצטרכו לשקול כלכלית החלטות כמו הרחבת המשפחה או רישום הילדים לחוגים. המטרה היא שהמשכנתא תהיה כלי להשגת הנכס ולא נטל כלכלי חונק.

3. יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי יבנה לכם תוכנית משכנתא מותאמת (תמהיל המשכנתא) ויבחן, לאור המצב בשוק, את הצורך בשימוש בטקטיקות שונות לשיפור עתידי של התנאים במשכנתא או לסילוק כספי המשכנתא באמצעים שונים.

כל השלב הזה הוא השלב הראשוני בו היועץ מוודא את האיתנות של הלווים, מכיר ומבין את אופי העסקה שהלווים רוצים לבצע ואת טיב הנכס שמוצע כבטוחה למשכנתא.

לאחר מכן, בהתאם לסיכום מול הלווים, היועץ פונה לבנקים ומתחיל את התהליך להשגת המשכנתא המתוכננת בתנאים הטובים ביותר.

שימו לב, השלב שבו מקיימים משא ומתן מול הבנקים על הריבית במסלולי המשכנתא מגיע באיחור רב וזה לא סתם.

תרשו לי רגע לחזור לדודה מהבנק ולשתף אתכם בסיפור אמיתי שקרה ללקוחות שלי.

לפני מספר שנים התקשר אליי בשעה 10 בלילה בחור צעיר. בהתחלה לא ממש הבנתי מה הוא רוצה ומהר מאוד גליתי שמדובר במישהו שפונה לעזרה במשכנתא. השעה הייתה מאוחרת וביקשתי לשוחח איתו ביום למחרת (זה היה בלילה בין חמישי לשישי...) הוא ניתק ומיד שלח לי הודעה שזה מאוד דחוף ושאם יש לי אפשרות עכשיו לשוחח איתו זה יהיה ממש בגדר "הצלה".

לא יכולתי להישאר אדיש והתקשרתי אליו מיד...

בשיחה הוא הציג בפניי סיפור שבו קרובת משפחה שלו סחבה אותו ביום חמישי בבוקר לסניף במרכז הארץ ולמעשה החתימה אותו על הסכם משכנתא מלא מבלי שהיה מודע לכך בכלל (אני זה שגילה לו את הפרט הזה במהלך השיחה..). הוא ובת זוגו נבהלו מאוד.

אמרתי להם כך: "שלחו לה בבוקר מייל שאתם עוצרים כרגע את התהליך מולה ומתייעצים עם יועץ פרטי."
והם עשו את זה מיד, אפילו לא חיכו לבוקר..

ביום ראשון לאחר מכן נפגשנו וביצענו פגישת ייעוץ, במהלכה הצלחנו לבנות משכנתא שחוסכת להם 190,000 ש"ח בהשוואה למשכנתא שעליה הם חתמו + קיצור של תקופת ההלוואה והורדת גובה ההחזר החודשי - הכל יחד!

הם כמובן ביטלו את העסקה עם אותה קרובת משפחה וחתמו על משכנתא מותאמת והכי נכונה עבורם.

איך זה באמת עובד? מהם השלבים למשכנתא מותאמת אישית?

שלבי הליווי מתחלקים ל-3 תחנות באופן כללי, נפרט על כל אחת מהן בקצרה:

תחנה ראשונה - פגישת ייעוץ לבניית תיק משכנתא:

בפגישה זו אנו למעשה אוספים את החומרים הרלוונטיים מהלקוחות ומנתחים אותם יחד בזמן אמת. לאחר ניתוח החומרים מבצעים אבחון מלא הכולל שאלות על תחזיות הכנסה עתידיות, אפשרויות של שינויים במבנה התעסוקתי או המשפחתי ובונים תמונה שמשקפת את האיתנות הפיננסית של הלווים, במקביל בוחנים ומאתרים נקודות תורפה אפשריות ואם יש כאלו, מוצאים עבורן פתרונות בשלב מוקדם. לאחר הפגישה אני מציג באופן מותאם ללקוחות את המסלולים הרלוונטיים עבורם, עונה על שאלות ופונה להכנת מבנה המשכנתא על בסיס הנתונים שנאספו בפגישה.

תחנה שנייה - שיחת הסבר ואישור תמהיל:

לפני הפנייה לבנקים מתבצעת שיחה בטלפון או בזום שבה אני מפרט את מבנה ההלוואה שיצרתי עבור הלקוחות ומספק ללקוח העתק מפורט של מבנה ההלוואה עם הסברים, גרפים שונים, פירוט והסבר על כל מסלול וכן לוח סילוקין משוער. אני מוודא עם הלקוחות שהם אכן הבינו את המבנה של המשכנתא ומבקש את אישורם להתקדם אל הבנקים.

תחנה שלישית - ניהול תהליך ההגשה והמו"מ מול הבנקים וטיפול בגורמים נוספים עד לקבלת הכספים:

בשלב זה אני פונה אל הבנקים הרלוונטיים (לפחות 2) ומגיש את הבקשה עבור הלקוחות. לאחר קבלת אישורים עקרוניים התואמים את התמהיל וביצוע מכרז על התנאים, אני מכריז על הבנק המנצח ומעדכן את הלקוחות.

בשלב זה פועלים לטובת האישור הסופי של הבקשה ומבצעים שמאות (אם נדרש) רישומים משפטיים וביטוח חיים.

לאחר השלמת המשימות, חותמים על המסמכים בבנק ובשעה טובה, יש משכנתא ויש נכס.

ועכשיו תכלס, מה העלות של כל התהליך הזה?

אני באופן אישי מעדיף לדעת את עלות של הדברים שאני רוכש כעלות סופית (ז"א, כולל מע"מ) ולכן הסכום שתשקיעו בתהליך ליווי למשכנתא מותאמת יהיה מחיר סופי של 7,600 ש"ח (כולל מע"מ, למעט עסקאות מורכבות)

ליווי למשכנתא מותאמת אישית יכלול בתוכו:

פגישה אישית (שעתיים) שבה נבצע את ניתוח היכולת וניתוח החומרים הרלוונטיים (פירוט החומרים יישלח אליכם בצורה מסודרת לאחר תיאום הפגישה) - בשלב זה יש לשלם מקדמה עבור הפגישה כ-"דמי רצינות".
הכנת מסמך מפורט הכולל את תוכנית המשכנתא המותאמת שלכם כולל תיאור מלא של המסלולים השונים, הקופות, לוח סילוקין ועוד.
תהליך ההגשה והמו"מ מול הבנקים על מנת השיג ריביות קרובות ככל הניתן לריביות המטרה שהוגדרו מראש.
ליווי מלא בשלב הבטחונות (לאחר קביעת הבנק המנצח).
פגישת ייעוץ כלכלית לבניית תקציב לחיים רגועים עם המשכנתא.

על תהליך הליווי למשכנתא מותאמת אישית ניתן לשלם בכרטיס אשראי או בהעברה בנקאית על פי התקדמות התיק. ככלל התשלום יחולק לשתי פעימות - מקדמה ע"ס 3,600 ש"ח והשלמת היתרה בסיום התהליך מול הבנקים.